Welche Rechte und Möglichkeiten haben Schuldner, Insolvenzverwalter und Grundpfandgläubiger, wenn in der Regelinsolvenz Immobilien im Spiel sind?
Wenn ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, dann hat der Insolvenzverwalter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen, das zur Insolvenzmasse gehört. Das sieht Paragraf 80 der Insolvenzordnung (InsO) vor. Bis auf unpfändbare Gegenstände (Paragraf 36 InsO), erfasst das Insolvenzverfahren grundsätzlich das gesamte Vermögen des Schuldners, wozu auch dessen Immobilien gehören. Demgemäß wird die Eröffnung des Verfahrens auch in das Grundbuch eingetragen.
Das Insolvenzverfahren verfolgt das Ziel, sämtliche Gläubiger des Schuldners gemeinschaftlich und bestmöglich zu befriedigen. Deshalb ist es die Aufgabe des Insolvenzverwalters, die zur Insolvenzmasse gehörenden Immobilien in Besitz zu nehmen und unverzüglich nach dem sogenannten Berichtstermin (findet spätestens drei Monate nach Eröffnung des Verfahrens statt) zu verwerten, sofern die Gläubigerversammlung nichts anderes beschließt. Hierbei hat er die Wahl zwischen der Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens (vgl. Paragraf 165 InsO und Paragrafen 172ff. Zwangsversteigerungsgesetz ZVG) oder dem freihändigen Verkauf der Immobilie. Die Zwangsversteigerung bietet sich insbesondere an, um etwaige Gewährleistungsrechte auszuschließen oder um ein Vorkaufsrecht zu umgehen, sie spielt aber aufgrund oftmals geringer Erlöse und der damit verbundenen Kosten in der Praxis keine große Rolle.
Deshalb wird im Allgemeinen die freihändige Veräußerung vorgezogen. Aber davor muss der Insolvenzverwalter zunächst die Zustimmung des Gläubigerausschusses einholen. Sofern ein solcher nicht bestellt ist, muss die Gläubigerversammlung ihr Plazet geben. Versäumt das der Insolvenzverwalter, so bleibt der Verkauf zwar grundsätzlich wirksam, jedoch macht er sich damit unter Umständen schadensersatzpflichtig, wird eventuell mit einem Zwangsgeld belegt oder sogar abberufen. Weigert sich der Schuldner, die Immobilie zum Zwecke der Verwertung herauszugeben, so kann ihn der Insolvenzverwalter mit Hilfe des Gerichtsvollziehers zwangsweise räumen lassen.
Der Verwalter hat aber auch noch andere Möglichkeiten: Um den Verwertungserlös zu steigern, kann er die Immobilie im Rahmen einer etwaigen Betriebsfortführung nutzen oder sie vermieten. Jedoch darf die Vermietung einer späteren Veräußerung grundsätzlich nicht entgegenstehen. Daneben kann er die Zwangsverwaltung beantragen (Paragraf 165 InsO, Paragrafen 172ff. ZVG), was aber nur sehr selten vorkommt. Denn diese Maßnahme ist eigentlich unnötig, da der Insolvenzverwalter die Miete genauso gut selbst einziehen kann und dazu keinen Zwangsverwalter einschalten muss, der Kosten verursacht und Kompetenzen beansprucht.
Geht ein Schuldner insolvent, übernimmt STEINWACHS Rechtsanwaltskanzlei die Beratung und Vertretung des Gläubigers, um seine Forderungen in dem laufenden Insolvenzverfahren möglichst weitgehend zu realisieren. Unter anderem ist es Aufgabe unserer Kanzlei, möglichst frühzeitig im Vorfeld der Stellung des Insolvenzantrages, Verhandlungen mit dem Schuldner einzuleiten. Sofern eine Einigung außerhalb des Insolvenzverfahrens nicht zustande kommt, gilt es nach Verfahrenseröffnung, dem Gläubiger zustehende Forderungen zur Insolvenztabelle anzumelden sowie sodann mit dem Insolvenzverwalter über die Fragen der Anerkennung von Forderungen und der Freigabe von Forderungen und Gegenständen aus der Insolvenzmasse zu verhandeln. Unser Ziel ist es dabei stets, für den Gläubiger die optimale Lösung zu finden.